| Sumario: | A partir de la nueva ley de mercado de capitales 26.831 y de la instrumentación adecuada de la comisión nacional de valores, se abren posibilidades para el ahorro e inversión con contrapartidas en la producción de bienes y servicios. Estas instrumentaciones, son aplicables a cadenas de valor de diversas industrias, tales como el ahorro en metros cuadrados (m2) de vivienda de fideicomisos inmobiliarios con oferta pública. Amparados bajo esta figura legal, nace el proyecto estacionamientos del plata, en pos de aprovechar una oportunidad de satisfacer la demanda creciente de espacios para estacionar automóviles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La problemática actual de los espacios permitidos para los estacionamientos, por normativa del gobierno de la ciudad, se acentúa, ya que muchas cocheras han sido transformadas en nuevas edificaciones de vivienda, aprovechando el auge de la construcción. Por otro lado, el crecimiento sostenido del parque automotor, que en los últimos 5 años ha registrado según informes de la dirección nacional de registro del automotor y créditos prendarios (DNRPA) un patentamiento de 2 millones de unidades 0km. Estas variables analizadas hacen del proyecto, una oportunidad para pequeños ahorristas, debido a que los montos de inversión para un espacio para automóviles, es mucho menoría la de una inversión en construcciones de locales, oficinas o viviendas. Además, los factores de riesgos en una inversión de espacios de automóviles se encuentran reducido a la explotación de un alquiler para un bien material y no a personas en sí mismas. El análisis del negocio se realizara desde la parte propietaria del inmueble, colocando su propiedad como aporte fiduciario. Dicho terreno sito en la calle Balcarce 482 del barrio de Monserrat , en donde ya se encuentra usufructuado como estacionamiento en una sola planta, con una capacidad de construcción, según cálculo de Fot y Fos correspondientes a sus 270 mt2, de unas 99 unidades, siendo el estándar de unos 5 x 5,5 metros aproximadamente por cada espacio de cochera. La problemática del dueño del terreno para poder realizar el fideicomiso es conseguir inicialmente los inversores directos que puedan fondear los costos del proyecto. Los datos de costos de construcción son provistos por el fiduciario ya que ha recopilado los datos para dimensionar el proyecto inicial. En el presente trabajo se analizará la fuente de financiamiento del proyecto a través de un fideicomiso financiero de oferta, en vez del método tradicional de la búsqueda de inversores directos. Este método de financiamiento no solo le permitirá al dueño del terreno de hacerse de los fondos necesarios sin tener que buscar a los inversionistas, sino que también le proveerá mayor liquidez en sus activos, dado que en vez de quedarse con una propiedad, obtendrá títulos de participación, los cuales podrá negociar con mayor facilidad en el mercado. Así el proyecto se financiara por dos partes: quien aporía el terreno y quienes realizan aportes financieros de inversión. Del aporte del terreno, el propietario recibirá certificados de participación clase b y de los partes de los inversores, se realizara la suscripción de los certificados de participación clase a. Sobre el final se desarrollara el flujo de fondos, cálculo de costo de capital y rendimientos obtenidos por parte del propietario del terreno.
|
|---|
